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L’IFI, attention au redressement fiscal !
Le 1er janvier prochain, le contribuable avec un patrimoine immobilier supérieur à 1 300 000 euros devra l’évaluer afin de connaitre le montant à déclarer à l’IFI. Cette évaluation objective est obligatoire au risque de s’exposer à des pénalités de 0,40% par mois et une augmentation de 40% de l’impôt à payer en cas de sous-évaluation volontaire.
Mais tout d’abord, qu’est-ce que l’IFI ?
L’ISF évolue et devient l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) dès 2018. Le seuil de taxation (1 300 000 €), le foyer fiscal et la date du fait générateur (1er janvier) resteront inchangés. C’est le champ d’application qui sera modifié puisque son assiette sera limité au seul patrimoine immobilier détenu en direct ou via des placements financiers. Pour ce dernier, il s’agit des parts de SCPI, OPCI, SCI qui vont donc intégrer l’assiette de cet impôt. Ainsi, c’est un allégement de l’ISF car en principe toutes les autres classes d’actifs sont exonérées. L’IFI est donc avantageux pour la grande majorité des contribuables.
Les plus-values liées aux rénovations
En premier lieu, vous devez évaluer la valeur vénale de vos biens immobiliers. La valeur vénale est définie par l’administration fiscale comme « le prix auquel ce bien pourrait ou aurait pu normalement se négocier à l’époque considérée, tel qu’il résulte en particulier de l’analyse des prix déclarés lors des mutations de biens présentant des caractéristiques identiques et affectés au même usage ». Pour cela, plusieurs possibilités s’offrent à vous :
- Un notaire ou un agent immobilier connaissant le marché local peut la définir facilement grâce à la plateforme PATRIM qui donnera, en fonction de nombreux critères, le prix de vente de biens plus ou moins similaires.
- L’utilisation du site Paris notaire pour les biens en Ile-de-France ou du baromètre immobilier des notaires pour les autres villes.
Néanmoins, n’oubliez pas que chaque bien dispose de spécificités pouvant impacter le prix. L’étage dans lequel se situe l’appartement ou une rénovation récente sont de bons exemples.
Enfin, il existe un dernier moyen qui nécessite deux conditions ; le bien a été déclaré à l’ISF par le passé et aucune modification majeure n’a eu lieu. Il est possible de réutiliser l’évaluation antérieure et d’y appliquer le taux de croissance ou de décroissance du marché.
Les décotes
L’administration fiscale a prévu des décotes sur les valeurs de certains biens qui bénéficient d’une situation particulière.
- La résidence principale, bien que non-exonérée, jouie d’un abattement de 30% de sa valeur. Pour les couples ayant réalisés une déclaration de revenus séparée, l’abattement n’est valable que pour un seul bien.
- Les logements détenus en indivision. Un abattement de 20% pour chaque indivisaire a été mis en place pour compenser les contraintes et les difficultés pour revendre.
- Les logements donnés en location. Puisque le logement n’est pas libre, il subit une décote en fonction de la nature du bail et de la durée restante pour clore le contrat. Cette décote est donc variable. Elle est de 30 à 40% pour des biens soumis à la loi de 1948, 10 à 20% pour les biens d’habitation loués en loi de 1989, 20% pour les locaux soumis à un bail commercial et 10% pour les biens loués meublés.
Les locations détenues en indivision et donnée en location. Les deux décotes de 20% sont cumulables.
